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    断供启示录:人生很精彩,房子不值得

    信息发布者:风飞然
    2018-11-18 14:57:39    浏览:0    回复:0    点赞:0

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    真相

    前几天,深圳朋友圈被一篇文章刷屏了,题目为“深圳出现断供潮,大量7折拍卖房入市抛售”。

    一个是“断供”,一个是“7折”,这两个字眼拼在一起,好像在告诉人们,深圳楼市已判死刑,房价即将一泻千里。

    众人皆为惶恐,尤其是前几天刚买了房的刚需,更是伤心欲绝。心想这刚买了房,就有7折的房子出来了,不是韭菜是什么。

    在这个文章中,主要论据有两点。

    其一是今年阿里网络拍卖的深圳法拍房,突然大量入市,相对去年激增了222.5%,说明深圳断供者居多,购房者已经不堪重负;

    其二房源以7折抛售,说明持房者心态已崩,迫不得已选择抛售,如果按照500万一套房子的话,相当于凭空让利150多万。



    我也说过,楼市每当下行,消息嘈杂,什么信息都能被编造出来。这次断供潮文章突然爆发,前有专门靠法拍房吃饭的中介夸大其词拉客户,后有不负责任的编辑七拼八凑博眼球。

    但最终,这些人还是挟持了人们的认知。

    后来官方特地出来辟谣,大概分为以下几点。

    1.今年的法拍房比去年多,并不都是源于炒房客的弃房断供。其原因还有两个,一是民间债务纠纷、企业经营不善、股市赔钱导致了个人破产,迫不得已房子被收回拍卖;二是原来法拍是线下做的,而今年是把大量法拍案件转移到了类似于阿里这样的网络平台,法拍房的真实量并没有激增。

    2.“7折抛售”是以偏概全,因为法律明文规定,法拍房的起拍价都是以评估价的7~8折起步,如果没有拍出,则继续8折,也就是64折。

    事件虽及时得到了遏止,但是消息还是传到了全国各地购房者的耳朵里。这几天就有很多读者在研习社里留言:“断供潮是不是房价下跌的征兆?房价下跌多少会出现断供潮?房价下跌,银行会不会强制收回房产拍卖?”等等。

    2

    断供

    断供这个词,在楼市异常敏感。

    如若断供潮来袭,往往意味着房价会加速泄底,在崩盘边缘徘徊。例如90年代的日本和香港,08年的美国,在楼市崩塌前夕,均看到了大规模购房者弃房断供现象。

    那么是哪类人最容易断供呢?

    简单来说,就是现金流实在无法支撑起月供的人群。

    在中国,弃房断供无疑是最糟糕的决定,意味着个人财富破产,信用也被拉入黑名单,对今后的生活影响非常大,贷款、出行甚至工作都会受到限制,万般无奈,没有人会愿意选择断供。

    在我的读者里面,也经常会遇到这样的人,一类是加了高杠杆连环套房的炒房客,另一类是家底成了首付,日常收入不稳定还背着高杠杆购房的刚需。

    前者把楼市奉为赌场,专赌楼市小周期,以房养房,甚至敢用几百万套几千万的杠杆。如果房价一旦开始下跌,房子短时间无法出手,杠杆窟窿越滚越大,直接性破产。

    而后者就更多了,家底都用于首付,月供压力巨大,几乎透支整个家庭收入,没日没夜拼命干活,不敢跳槽不敢离职,成为了典型的房奴。如果工作一旦动荡,收入缩水,就会陷入断供的尴尬境地。

    所以,断供潮出现的原因,一部分是房价暴跌引发炒房客杠杆危机;另一部分则是由于经济下行,行业不景气带来的失业潮。

    那么房价下跌,跌多少会引发断供潮呢?

    拿美国2008年次贷危机举例。2000年到2005年,美国房地产一片火爆,很多人想借着这一波行情赚一笔,开发商也想多卖房,于是推出了“0首付”买房业务。

    但是2006年,美国楼市急转直下,房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水,他们根本无法支付高房贷,只能拖欠贷款;有的人看到房价跌破已经交给银行的钱,意味着再交房贷就是赔钱,于是房贷违约不断出现,最终造成了经济危机。

    简单来讲就是,当继续还房贷是在放大亏损时,这个时候,就会出现断供现象。

    在中国买房,首付款是30%,如果买了一套100万的房子,首付交了30万,贷款70万。如果楼市下行,房价跌破70万,也就是值60万了,你还会继续还70万的贷款吗?

    这对于刚需还好,但是对于炒房客来讲就不一定了。还记得当初环京北三县房价下跌30%时,炒房客为了不断供而选择大量抛售房产,最后导致环京房价一夜腰斩,也是这么来的。

    30%,一直都是中国购房者的心理防线。

    3

    博弈

    一直以来,有一个问题都颇有争论。就是,房价下跌,银行会不会收走你的房子?

    因为房贷也属于抵押贷款,所购住房就是抵押品。如果房价下跌,抵押品贬值,银行不但要求购房者继续偿还月供,而且还有权要求购房者继续补充抵押品,用来减少银行贷款风险。

    这个均在美国、日本房地产危机中出现过。

    例如当时日本房价暴跌,银行坏账风险急剧攀升,为了减少风险,日本银行下令要求购房者补充抵押品。然而房价泡沫破裂导致经济危机,购房者连工作都没有了,哪还有能力继续补充抵押品?

    这时候日本银行做的更绝的是,即使购房者完全有能力月供还贷,依然要补充抵押品,没有的话就没收房子拍卖,从而让购房者欠下银行债务,按无抵押利率偿还。

    结果,很多人被逼无奈,只剩下了上天台的最后一条路。

    因为他们想得很清楚,即使是现在活下来,一辈子都要被债务所折磨,一辈子都要活在房价的阴霾中痛苦不已。

    在中国,这种事情也发生过。

    一次是97年的香港,另一次是2008年的深圳。当时深圳断供潮非常严重,法院“门庭若市”,网易还为此出了新闻专栏。

    但是经过一轮接一轮的官司,银行突然想明白了:强行让债务人补充抵押其实是错误的。

    首先是房子一来没有交易所公开市场报价去计算欠抵押多少,二来每个房子的就算户型完全相同,也是一房一价,因为装修、保护、楼层都各不相同,银行如果提出根据多少的单价这个房子欠低了,房主肯定不认同银行提出的单价。

    如果银行提出要执行追加抵押,房东不同意的话,法庭上银行都没法举证欠抵,如果再退一步,银行打赢了官司,如果是唯一住房,法院根本就不会强制执行,因为“维稳”的要求。

    其次最重要的是。

    对个人住房来说,银行一旦要追加抵押品,大多数抵押人立马连月供都不付了,直接选择跑路,到时候想找他们还债都难。

    银行要的是利息,而不是房子,况且收回的房子在当时的行情下根本卖不了几个钱,必然吃亏。而且,银行报表上如果要去增加抵押品,那资产就至少变为可疑资产了,这对于银行高层的业绩考核至关重要。

    最后银行决定不搞国外这一套了,显得不“人性化”。而是换了一个思路:即使房价跌多少,只要购房者能按时偿还月供,就认为是优质用户。

    当局还为此确定了法律:

    按照中国现行法律(2016): 从法律规定层面,银行(作为抵押权人)有权要求补足抵押物的情形,只限于因为抵押人(买房人)过错导致抵押物价值降低的情况。因市场原因导致的房价下跌不属于这一情况,因此从法律规定层面,银行没有权利作此要求。

    这或许就是中国房价的最大秘密之一:永远不会爆掉的杠杆。

    最后,我还要劝诫大家,虽说房价长期是大概率上涨的资产,但是很多购房者都无法扛过一个周期的涨跌,所以一定要让自己保持充足的现金流,不要让自己陷入断供边缘。

    人生很精彩,房子不值得。

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